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限购条例写进购房合同 买房人需更谨慎买房
作者: 发布时间:2014-1-22 13:38:09 点击量:

当前即将实施的新的购房合同中,限购令写进了购房合同,如果由于购房者自身原因导致的无法过户,将受到一定的违约责任。笔者认为,该项政策的出台,是前期楼市调控政策的延续,是对楼市限购令的重申。

在新的购房合同条款之下,增加了新的违约条款以及违约金的内容,那么购房者在签订买卖合同前需重新评估自己是否属于限购的范围,不然由于受到限购,不在想以前一样,可以停止合同,不需承担任何责任。

那么此次的规定中,购房者最主要承担的还是经济责任,只是购房者需谨慎。但是从当前市场来看,还需看买卖双方谁处于强势地位,处于强势地位的一方必然会在买卖合同中的违约金的一项中填写对于自己有利的金额。按照管理,违约金的金额会是买房人已付金额的20%,那么如果买房人看中的房屋,卖方急于出手的话,必然在违约金方面顺从买方,那么买方将会承担较小的风险。而对于一手房市场而言,买方几乎从未出现过强势地位的一方,因此一手房买卖过程中,该项条款将会是开发商针对买方人买方最有利的措施了。

对于当前市场上依旧有许多购房者明知自己属于限购范围之内,却去看房买方,最主要的原因还需归结到政府这方面。如限购条例中规定,“拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。”但是政府为其中无纳税人员提供了一条口子,就是花钱补交纳税证明。而开发商和部分中介企业也为这部分限购人员支招,规避政策限制。

我们是否认为前期政府制定的政策是有漏洞可钻的,接下来应该做的是如何使得这部分人无法钻政策的控制,填补漏洞呢?但是政府并不是这样做,只是一味的出一些看是有些作用的规定,但是在实施中根本无济于事的。这也是导致调控政策屡次变“空调”的主要原因。

而当前,高端市场成交开始升温,部分中高端楼盘集中热销,在如此严厉的调控政策之下,很难想象到这类现象的出现。难道老百姓一夜暴富,成为中高度市场的买房主力?还是有钱人以前过着居无定所,四处流浪的生活呢?再者,外地购房者知道上海限购条例,两三年以前就进军上海参加工作了呢?

从当前政策实施来看,我们感觉调控政策打击面最大的还是刚性需求,并非如政府所说的打击投资买房。单单从当前的银行信贷发放来看,最受伤的人还是刚需。当前首套房首付比例在日益增加,接近二套房,而优惠的利率不在,并且很多首套购房者的利率还会出现上浮。而银行可打折的利率都是留给大客户,关系客户,贷款额度巨大的买房者,难道还是刚需吗?这点很值得怀疑!